score:Derde kwartaal 2025 – analyse door Smit & Heinen Makelaars
De woningmarkt in de Agglomeratie Haarlem blijft levendig in het derde kwartaal van 2025. Wie dacht dat de rust was teruggekeerd na de hectiek van de afgelopen jaren, komt bedrogen uit: de huizenprijzen stijgen opnieuw, woningen verkopen razendsnel en het aanbod blijft krap. Laten we samen even door de cijfers lopen en vooral wat ze voor jou betekenen.
Meer verkopen, hogere prijzen
In het derde kwartaal van 2025 werden in de regio 866 woningen verkocht, een stijging van 19,7% ten opzichte van vorig jaar. Landelijk was die groei vergelijkbaar (19,3%), maar Haarlem blijft op koers als populaire woonplek. De gemiddelde verkoopprijs ligt nu op €646.000, dat is 4% hoger dan een jaar geleden. Daarmee ligt Haarlem fors boven het landelijke gemiddelde van €496.000. Vooral hoekwoningen en twee-onder-één-kappers deden het goed, met prijsstijgingen van respectievelijk +12% en +21%. Alleen vrijstaande woningen zakten iets in prijs. Maar iedereen weet: dat segment is klein en sterk afhankelijk van het aanbod.
Nog steeds flink overbieden
Haarlemmers blijven fanatiek als het om bieden gaat: 68% van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht. Dat is wel iets minder dan vorig jaar (toen 78%), maar het blijft een signaal van een markt waar kopers elkaar stevig beconcurreren. Gemiddeld werd 4,5% boven de vraagprijs betaald, iets minder dan het landelijk gemiddelde van 4,9%. Voor snelle beslissers is dat geen verrassing: woningen die binnen een kwartaal verkocht werden, gingen gemiddeld 5,6% boven de vraagprijs weg. Kortom: als je te lang blijft wachten, mis je misschien wel de boot (lees: je droomhuis).
Meer aanbod, maar keuze blijft beperkt
Er kwamen dit kwartaal 675 woningen in het aanbod in regio Haarlem, een stijging van 15,5% vergeleken met vorig jaar. De gemiddelde vraagprijs van het aanbod ligt op €834.000, een lichte stijging van 3,8%. De krapte-indicator blijft echter steken op 2,3. Dat betekent dat kopers gemiddeld uit slechts 2 à 3 woningen kunnen kiezen. Dat is nog steeds een krappe markt.
Een opvallende trend
Het aantal nieuw te koop gezette woningen (984 stuks) steeg met 14%. Vooral appartementen kwamen vaker op de markt, vaak voormalige huurwoningen (“uitponden”).
Wat betekent dit voor jou?
Woningtypes: opvallende verschillen
- Tussenwoningen: gemiddeld €701.000 (+9%)
- Hoekwoningen: gemiddeld €874.000 (+12%)
- 2-onder-1-kapwoningen: €1.187.000 (+21%)
- Vrijstaande woningen: licht gedaald naar €1.517.000 (-11%)
- Appartementen: stabiel rond €437.000
De prijsdaling bij vrijstaande woningen valt op, maar dat komt vooral doordat er relatief weinig van verkocht zijn. Daardoor weegt elk individueel object zwaarder in het gemiddelde.
Lange termijn: Haarlem blijft een toplocatie
Kijk je verder terug, dan zie je pas echt wat een stormachtige ontwikkeling Haarlem heeft doorgemaakt. Sinds de kredietcrisis (2013) zijn de woningprijzen hier met 161% gestegen – flink meer dan het landelijk gemiddelde van 142%. Sinds het jaar 2000 zelfs +263%. Kortom: Haarlem is een blijvertje. De regio combineert hoge leefkwaliteit met schaarste in aanbod – en dat drijft de prijzen structureel omhoog.
Bron: NVM/Brainbay – Agglomeratie Haarlem, 3e kwartaal 2025
