In het kort
Meer keuze, toch snel verkocht
Zoek je een huis in de regio Haarlem, of denk je na over verkopen? Dan is dit een goed moment om even stil te staan bij de markt. Er staat duidelijk meer te koop dan vorig jaar, waardoor je als koper meer keuze en rust hebt. Toch zijn de meeste woningen binnen een maand verkocht en gaan twee op de drie boven de vraagprijs weg.
Wat je in deze blog leest
Ik ben Justin Winkelman, NVM-makelaar bij Smit & Heinen Haarlem. Op basis van de nieuwe NVM-cijfers over het derde kwartaal van 2026 vertel ik wat er verandert en wat dat voor jouw plannen betekent.
De cijfers gaan over de regio Agglomeratie Haarlem: Bloemendaal, Haarlem, Heemstede en Zandvoort.
Benieuwd wat deze cijfers betekenen voor jouw woning of jouw zoektocht? Ik denk graag met je mee.
Er staat meer te koop
Meer keuze voor kopers
Eind september stonden er in de regio 943 woningen te koop. Dat is bijna 40% meer dan een jaar eerder, en daarmee groeide het aanbod hier harder dan in de rest van het land. Vooral bij appartementen is de keuze groter geworden.
Wat zegt de krapte-indicator?
De krapte-indicator laat zien hoeveel keuze je als koper hebt. Hoe lager het getal, hoe krapper de markt. In de regio Haarlem ging dat getal van 2,4 naar 3,4. De markt is hier nu iets ruimer dan gemiddeld in Nederland, al blijft het aanbod nog altijd krap.
Overbieden gebeurt nog, alleen minder ver
Twee op de drie boven de vraagprijs
Van alle verkochte woningen ging 66% boven de vraagprijs weg. Dat is bijna net zo vaak als vorig jaar.
Kopers bieden rustiger
Wat wel verandert, is hoe ver kopers overbieden. Gemiddeld lag de verkoopprijs dit kwartaal 2,9% boven de vraagprijs, tegen 4,5% een jaar eerder. Met meer keuze voelen kopers minder druk om ver boven de vraagprijs te gaan.
De prijzen blijven stabiel
Middelste prijs iets lager
De mediane verkoopprijs is de middelste prijs van alle verkochte woningen. Die kwam uit op €634.000, 2% lager dan vorig jaar.
Per vierkante meter vrijwel gelijk
Kijk je naar de prijs per vierkante meter, dan is er bijna niets veranderd. Het verschil in de mediane prijs komt dus vooral doordat er dit kwartaal andere woningen verkocht zijn. Over de waarde van jouw woning zegt het weinig.
Woningen verkopen nog steeds snel
Gemiddeld binnen een maand verkocht
Een woning in de regio was gemiddeld in 29 dagen verkocht. Dat is één dag langer dan vorig jaar en nog altijd sneller dan gemiddeld in Nederland.
De eerste weken zijn het belangrijkst
Woningen die binnen drie maanden verkocht werden, gingen gemiddeld boven de vraagprijs weg. Duurde het langer, dan eindigde de prijs meestal onder de vraagprijs. Een goede start van de verkoop maakt dus veel verschil.
De cijfers op een rij
Wil je alles precies weten? Hieronder staan de belangrijkste cijfers voor de regio en per woningtype.
| Regio Haarlem | 3e kwartaal 2026 | 3e kwartaal 2025 | Verandering |
|---|---|---|---|
| Verkochte woningen | 835 | 858 | -2,7% |
| Mediane verkoopprijs | €634.000 | €649.000 | -2,0% |
| Verkoopprijs per m² | €6.344 | €6.349 | vrijwel gelijk |
| Gemiddelde verkooptijd | 29 dagen | 28 dagen | 1 dag langer |
| Boven de vraagprijs verkocht | 66,2% | 68% | iets minder |
| Gemiddeld boven de vraagprijs betaald | 2,9% | 4,5% | lager |
| Woningen te koop | 943 | 678 | +39,2% |
| Krapte-indicator | 3,4 | 2,4 | meer keuze |
| Woningtype | Verkocht | Mediane verkoopprijs | Boven de vraagprijs | Verkooptijd |
|---|---|---|---|---|
| Appartement | 415 | €427.000 | 68% | 28 dagen |
| Tussenwoning | 246 | €712.000 | 68% | 25 dagen |
| Hoekwoning | 89 | €763.000 | 58% | 30 dagen |
| 2-onder-1-kapwoning | 52 | €1.228.000 | 70% | 24 dagen |
Vrijstaande woningen staan niet in deze tabel. Er werden er 33 verkocht, te weinig voor een betrouwbare prijs.
Wat betekent dit als je wilt verkopen?
Kopers kunnen vergelijken
Je woning staat niet meer alleen in de etalage. Kopers hebben meer keuze en nemen wat meer tijd om te beslissen. Daarom tellen de eerste weken na de start van de verkoop zwaar mee.
Begin met een passende vraagprijs
Een vraagprijs die past bij wat er recent in je buurt is verkocht, trekt de meeste kijkers. Begin je te hoog, dan is de kans groot dat je later moet zakken.
Zorg dat je stukken klaarliggen
Denk aan het energielabel, de vragenlijst en eventuele informatie over de fundering. Hoe sneller een koper alles heeft, hoe makkelijker hij een beslissing neemt.
Wat betekent dit als je wilt kopen?
Meer rust bij het zoeken
Je hoeft niet meer op elke woning te bieden uit angst dat er niets anders komt. Vooral bij appartementen, waar veel starters zoeken, is de keuze groter geworden. Kopers bieden daar ook minder ver over dan vorig jaar.
Goede woningen zijn nog steeds snel weg
Twee op de drie appartementen gaan nog altijd boven de vraagprijs weg. Zorg daarom dat je financiering rond is voordat je gaat bieden, en baseer je bod op wat vergelijkbare woningen echt hebben opgebracht.
“Komt er binnen twee weken geen bod, dan klopt meestal de prijs niet of is er iets met de woning. Daarom meet ik elke woning zelf op en kijk ik naar wat er recent in de buurt is verkocht, voordat ik een vraagprijs adviseer.”
Justin Winkelman, NVM-makelaar bij Smit & Heinen Haarlem
CONCEPTCITAAT: verwijderen na akkoord van Justin
“Je hoeft niet klakkeloos 10% over te bieden. Bij elk bod kijk ik mee als een taxateur: welke waarde schrijft die straks op? Dan weet je dat je bank met je meegaat.”
Justin Winkelman, NVM-makelaar bij Smit & Heinen Haarlem
CONCEPTCITAAT: verwijderen na akkoord van Justin
Wat betekent dit voor jouw woning?
Gemiddelden zeggen weinig over jouw straat
Cijfers over de regio geven een goed beeld van de markt. Wat jouw woning waard is, hangt af van je buurt, de staat van het huis en wat er recent in de straat is verkocht. Daar kijk ik graag samen met je naar.
Plan een gratis gesprek
Wil je weten wat deze cijfers betekenen voor jouw woning of jouw zoektocht? Plan een gratis adviesgesprek of vraag een gratis waardebepaling aan, ook als je nog geen verkoopplannen hebt. Je zit nergens aan vast.
Bron: NVM en Brainbay, woningmarktcijfers derde kwartaal 2026, regio Agglomeratie Haarlem. Het gaat om koopwoningen in de bestaande bouw, verkocht via NVM-makelaars.
Veelgestelde vragen
Is het nu een kopersmarkt in Haarlem?
Nog niet. Je hebt als koper wel meer keuze dan een jaar geleden: er stonden 943 woningen te koop, 39,2% meer dan vorig jaar. Toch ging 66,2% van de woningen boven de vraagprijs weg en was een woning gemiddeld in 29 dagen verkocht.
Hoeveel moet ik overbieden op een woning in Haarlem?
In het derde kwartaal van 2026 betaalden kopers in de regio Haarlem gemiddeld 2,9% boven de laatste vraagprijs. Een jaar eerder was dat 4,5%. Per woning kan dat sterk verschillen. Kijk daarom naar wat vergelijkbare woningen in de buurt opbrachten en naar de waarde die een taxateur waarschijnlijk vaststelt.
Dalen de huizenprijzen in Haarlem?
Nauwelijks. De mediane verkoopprijs in de regio Haarlem was €634.000, 2,0% lager dan een jaar eerder. De prijs per vierkante meter bleef met €6.344 vrijwel gelijk. Het verschil komt vooral door welke woningen er verkocht zijn.
Hoe lang duurt het om een woning te verkopen in de regio Haarlem?
Gemiddeld 29 dagen in het derde kwartaal van 2026. Woningen die binnen drie maanden verkocht werden, gingen gemiddeld 3,9% boven de vraagprijs weg. Duurde het langer, dan eindigde de prijs gemiddeld onder de vraagprijs.
Wat betekent de krapte-indicator?
De krapte-indicator laat zien hoeveel keuze je als koper hebt. Hoe lager het getal, hoe krapper de markt. In de regio Haarlem steeg de krapte-indicator van 2,4 naar 3,4. Je hebt dus meer keuze dan een jaar geleden.
